Davki pri oddaji nepremičnine

Davki pri oddaji

Kadar fizične osebe oddajajo nepremičnine, je dohodek iz oddajanja obdavčljiv. Obdavčenje najemnin urejata Zakon o dohodnini in Zakon o davčnem postopku.

Spremembe na področju obdavčtve dohodka iz oddajanja premoženja v najem

Davčna osnova od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je urejena v 77. členu ZDoh-2. Skladno z navedenim členom je davčna osnova dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 15 % (za leto 2019 in prej 10 %) od dohodka, doseženega z oddajanjem premoženja v najem. Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja (v nadaljevanju: dejanski stroški vzdrževanja), če jih v času oddajanja premoženja v najem za navedeno premoženje plačuje sam. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov.

Normirani niti dejanski stroški se ne priznajo pri dohodku, doseženem z oddajanjem kmetijskega ali gozdnega zemljišča v najem. Davčna osnova je v tem primeru dosežen dohodek.

Davčna osnova od dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem, je dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino in drugo nadomestilo, ki ga navedeni najemnik plačuje za najem tega premoženja.

Pri vzajemnem oddajanju premoženja v najem se davčna osnova določi za vsako stran posebej, in sicer glede na primerljivo tržno ceno najemnine od premoženja, ki ga fizična oseba odda v najem, upoštevaje normirane stroške v višini 15 % (za leto 2019 in prej 10 %) ali dejanske stroške vzdrževanja premoženja.

Zavezanec lahko kot dejanske stroške vzdrževanja uveljavlja tudi dejansko porabljena sredstva rezervnega sklada za vzdrževanje večstanovanjske stavbe. Zavezancu se prizna znesek njemu pripisanih porabljenih sredstev rezervnega sklada, ki so bila vplačana v zvezi z nepremičnino, oddano v najem, in sicer na podlagi obvestila upravnika, ki nastale stroške vzdrževanja porazdeli med etažne lastnike po vnaprej določenih kriterijih in sestavi razdelilnik oziroma obračun teh stroškov.

Na podlagi 135.č člena ZDoh-2 se od dohodka iz oddajanja premoženja v najem dohodnina izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 27,5 % (za leto 2019 in prej 25 %) in se šteje kot dokončni davek. To pomeni, da se dohodek iz oddajanja premoženja v najem obdavčuje cedularno po proporcionalni davčni stopnji v višini 27,5 % (za leto 2019 in prej 25 %)od davčne osnove in se ne všteva v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni.