Davki pri oddaji nepremičnine

Davki pri oddaji

Kadar fizične osebe oddajajo nepremičnine, je dohodek iz oddajanja obdavčljiv. Obdavčenje najemnin urejata Zakon o dohodnini in Zakon o davčnem postopku.

Spremembe na področju obdavčtve dohodka iz oddajanja premoženja v najem

Z novelo ZDoh-2L se uvaja cedularna obdavčitev dohodka iz oddajanja premoženja v najem, ki ga zavezanec ne dosega v okviru opravljanja dejavnosti. V tem primeru se dohodki iz oddajanja premoženja v najem obdavčujejo cedularno po proporcionalni davčni stopnji v višini 25 % in se ne vštevajo več v letno davčno osnovo za odmero dohodnine na letni ravni. Tako plačana dohodnina se šteje za dokončni davek.

Pri določanju davčne osnove se priznajo normirani stroški v višini 10 % ali dejanski stroški vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja, Če jih v času oddajanja v najem za navedeno premoženje plačuje sam davčni zavezanec. Dejanski stroški vzdrževanja se priznajo na podlagi računov. Zaradi cedularne obdavčitve dohodka iz oddajanja premoženja v najem po proporciolnalni stopnji, se s črtanjem tretjega odstavka 120. člena ZDoh-2 odpravlja možnost povprečenja določenega dohodka, izplačanega za več let (npr. za služnost in odmene).

S spremembo 77. člena ZDoh-2 se normirani stroški znižajo iz 40 % na 10 % od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Davčna osnova je tako dohodek iz oddajanja premoženja v najem, zmanjšan za normirane stroške v višini 10 %, razen v primeru, ko se dohodek dosega z oddajanjem kmetijskega in gozdnega zemljišča in v primeru podnajema. Z dopolnitvijo 77. člena ZDoh-2 se ministru, pristojnemu za finance, daje pooblastilo, da lahko podrobneje določi dejanske stroške vzdrževanja premoženja, ki ohranja uporabno vrednost premoženja.

Na podlagi novega 135.člena ZDoh-2 se od dohodka iz oddajanja premoženja v najem dohodnina izračuna in plača od davčne osnove, po stopnji 25 % in se šteje kot dokončni davek.

Z novim 135.d čenom ZDoh-2 pa se določa način izračuna in plačila dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem, ki se opravi na podlagi davčnega obračuna z davčnim odtegljajem, ki ga opravi plačnik davka, ali z odmero dohodnine, ki jo opravi davčni organ na podlagi napovedi zavezanca.

 

Davčna osnova je dohodek v obliki najemnine (tudi druga nadomestila v povezavi z oddajanjem premoženja v najem) zmanjšane za normirane stroške v višini 10 % najemnine (od 1.1.2013). Namesto normiranih stroškov lahko zavezanec uveljavlja dejanske stroške vzdrževanja, s katerimi ohranja vrednost premoženja. Dejanske stroške dokazuje na podlagi računov. Kot dejanske stroške je mogoče uveljavljati tudi zavezančev delež dejansko porabljenih sredstev rezervnega sklada večstanovanjskih stavb. V primeru oddajanja kmetijskih ali gozdnih zemljišč, je davčna osnova celotni doseženi dohodek.

Akontacijo dohodnine ugotovi davčni urad na podlagi napovedi zavezanca. Napoved za odmero akontacije mora zavezanec oddati v 15 dneh po prejemu najemnine. Če se nepremičnina oddaja za več mesecev v letu, je treba akontacijo oddati v 15 dneh po koncu oddaje. Če je nepremičnina oddana za celo leto, potem je treba napoved oddati najkasneje do 15. januarja naslednje leto. Davčni organ izda odločbo o višini akontacije v 30 dneh od dneva vložitve napovedi.

 

Dohodnina se ne plačuje od dohodkov preživljanca po pogodbi o dosmrtnem preživljanju. Dohodnine se ne plača od dohodka za odstop prostora za izvedbo volitev ali referenduma, če dohodek ne presega 42 €.